对比深圳湾和宝中的大起大落香蜜湖这位老大哥真是稳得一批

对比深圳湾和宝中的大起大落香蜜湖这位老大哥真是稳得一批

　　 一度我也认为，昔日“王者”级别的香蜜湖肯定是打不过后辈深圳湾的，但是事实并非如此！如果不是细算，还真的会相信在深圳豪宅市场上也有“前浪会被拍死在沙滩上”的魔咒。

　　 香蜜湖真的非常宜居，很安静，基本都是高端住宅，大部分都是公园，写字楼很少，就连喧闹的商场也不多，交通也很便利，关键还聚集了深圳最的学校，可以说是生儿育女改善居住的“天堂”。

　　 可是，新生代豪宅却不只是需要“舒适”，更需要“颜值高”、“便利”，还要能“生钱”。

　　 所以New money们喜欢：①楼龄新；②有新潮且大型shopping mall；③有学校；④有美景；⑤要是去上班的车程在15分以内就是完美了。

　　 而香蜜湖之所以无法被新生代们取代，一方面是因为未来香蜜湖会有新鲜血液注入-k22“香蜜湖新金融中心”；其次香蜜湖里面的配套不仅齐全便利而且都是最且稀缺的。

　　 通俗点说，有人的地方，才有钱。引进了金融中心，才有人才来这里上班，有了密集的人口商业才能发展起来，钱也就会流动起来。

　　 福田的下一个10年规划公示文件中，对福田的定位是“20，超级湾芯，首善福田”。

　　 南山未来是要成为“三个中心”-k22深圳的科技创新中心、商务金融中心、高等教育中心；

　　 而福田，20年常住人口预计发展1万人，实际服务管理人口为230万人。

　　 而土地开发上，南山的城镇开发边界为126.平方公里，福田的则是.24平方公里；

　　 在人口密集程度上，南山为1.万/平方公里，福田为3.万/平方公里，福田的人口密度确实已经远超南山了。福田确实已经相当成熟，可以说是目前最宜居最舒适的区域。

　　 在2019年的时候，深圳市报告中就已经提出了深圳六大”城市新客厅“：前海城市新中心、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、宝安中心区、光明科学城、大运新城。

　　 从目前热度来看，超总已经走了一波热度，前海还在持续发力中，宝安中心区也在2019年涨过一轮，而香蜜湖新金融中心似乎还未发力。

　　 除了地标之外，同时，香蜜湖将打造成国际消费中心，引入太古地产，落地深圳k22##重奢商场-k22太古里/太古汇。荟萃高奢版深圳市政配套，香蜜湖还将打造综合性地下枢纽群。

　　 香蜜湖城市更新板块总建面约0万平，过去的4线站轨道设施难以满足未来发展需求。

　　 所以，香蜜湖金融中心将规划9线站轨道交通体系，同时结合地下空间与在建项目，实现站点出入口与周边建筑、地块的无障碍连接，打造高度集约、站城一体化的综合性地下枢纽群。

　　 臻山府是目前香蜜湖最热门的二手房之一，核心买点是次新，都是大户型，而且学位好，配套也很齐全。

　　 小区共7栋，0户，主力户型2-2㎡，楼龄4.5年，建筑面积17.5万㎡。小区规模中等，容积率低；小区对面有福田文化站，自带商业综合体，生活配套方便；社区规模大，，万科物业，24小时监控，安全性高；小区停车位充足，停车方便。

　　 臻山府的成交套数其实不多，平均每个月不到一套。不过成交的总价还算比较稳定，基本都在00万-00万之间。

　　 水榭花都以低密、湖景、宜居著称，水榭花都的产品以改善居住为主，约9成产品是1㎡以上的大户型，最小也是平起步。而的就是看湖景的大户型，一房难求。

　　 要学位有学位，荔园外国语小学和福外景田校区，虽然在福田算不上的，但也属于一梯队学校；而且产品综合素质高，位置好，资源稀缺。

　　 户户高赠送，实用率高，方正没有浪费多余的空间，南北大露台，而且区内设置人工湖自然延伸香蜜湖湖景，小区楼栋错落有致，前排户户可观湖景，后排水榭花都三期的6栋塔式虽然低楼层有一定遮挡，但是板式一气排开，中高层也是1度观景，而且南北楼间距最近超米，视野开阔。

　　 跟同期的蛇口兰溪谷相比，之所以放到今年的市场依然大放光彩，主要是地段好，学位好，资源好。

　　 截至2023年7月日，总挂牌大约29套，1平以下的10套，1平以上的19套。

　　 而目前1㎡左右的3房仅一套挂盘，放盘价大概是00万左右，单价约22万/㎡；

　　 8月15日一拍起拍价00万，但是无人报名，流拍了，有人围观。

　　 该套法拍房房产证面积1平，位置是8栋7楼的7D号房。此套房产因为楼层比较矮，只能看到小区花园，看不到湖景。二拍将于9月1日开始，起拍价20万，单价约17.6万 /㎡，已经是低于今年成交的历史k22价。

　　 还记得今年4月份，也是三期鸣翠居的6栋17A房产，却有着不同的成交景象。该套房产约200平，一拍就以约00万的总价成交，单价约22.5万/㎡，当时起拍价仅26万，上浮了近2倍的总价。

　　 所以综合目前水榭花都成交和挂盘情况来看，水榭花都3000万以内的选择基本都只能选择1平以内的3房，但几乎都是一房难求。

　　 1平以上的大户型放盘量会多一些，但是基本都在4000万以上了，只是低楼层看不到湖景的法拍房以3000多万也有机会拿下。

　　 对比华侨城的次新湖景豪宅天鹅湖花园，看燕栖湖景的200平以上户型基本都在00万以上了，而在水榭花都200平以上的高层观湖景大平层大概00万出头就能入手。

　　 其次，对比过去2年的成交数据会发现，水榭花都的成交其实在稳步上涨，1平-200平左右的4房产品基本也是维持在22万/㎡的水平，而今年2平以上的看湖景大户型成交比以往多2套，单价基本都在25万-26万/㎡。

　　 香蜜湖1号又称为“香蜜湖k22生态苑”，自2003年建成以来，一直都是香蜜湖豪宅的标杆之作，户型都是200多平以上的大平层和别墅。

　　 小区共11栋，7户，主力户型1-2㎡，楼龄18.5年，建筑面积13.1万㎡。小区有1个室外泳池，2个篮球场，1个羽毛球场等，设施齐全。

　　 香蜜湖一号的产品放在如今的楼市当中，依然可以被称为顶豪产品，而且其湖景资源加上绝佳地段和学位综合素质非常高，在深圳仍然具有一定的稀缺性。

　　 对比水榭花都，香蜜湖一号明显单价更高，总价k22也是万起步，今年成交价为1.2个小目标。也因为门槛比较高，所以成交也不太活跃。

　　 2020年12月，2平的5房，成交总价约00万，单价约19.8万/㎡；

　　 2020年5月，2平的8房，成交总价约00万，单价约17.8万/㎡；

　　 不难看出，熙园的成交总价也在稳定上涨，甚至最近两年每年都出了一套1.2个小目标的联排别墅；

　　 而且2平的大平层总价最近三年的成交价都以1000万的涨幅在递进，涨幅虽然下降了，从20%到17%然后是到今年的14%左右，但是对比其他很多片区的豪宅，已经算是不错的表现。

　　 熙园是香蜜湖四大豪宅之一，位于侨香路与香蜜湖路交汇处，占地12.7万平米，容积率只有1.，环境似公园；配套设施完善，自带美加国际幼儿园，出门就是明德实验，香蜜湖一号冰川球场、泳池以及会所应有尽有；毗邻香蜜公园，景田沃尔玛，侨香华润万家，1公里到山姆会员店，深国投广场，车公庙金融街等。

　　 小区共20栋，共9户，2004年建成，跟水榭花都同期，建筑面积14万㎡，中等规模，全部是改善大户型为主，最小为1-1㎡3+1房，1-1㎡跃式3+1房，1-1㎡4+1房，220㎡4+1房，还有部分别墅、洋房等。

　　 熙园所在的学区是明德实验学校，也是非常牛的学校，在福田名列前茅，仅次于四大名校。

　　 6月份，2A栋1103单元1平的3房，成交总价20万，指导价20万，单价约17.6万/㎡；

　　 5月初，2B栋1房，1平南北通4房，成交总价约00万，单价约21.2万/㎡。

　　 5月30日，5栋E座1房，220平大3房，以万一拍成交，单价约17.6万/㎡。

　　 从房地产信息平台看到，熙园目前放盘共11套，放盘面积都是1-1平的3-4房。

　　 熙园还是在稳步上涨的。虽然涨幅不大，但是在目前大部分都跌回2019年甚至2018年的市场，熙园小户型大约有5%左右的涨幅。

　　 从香蜜湖的豪宅表现来看，成交活跃度虽然一般，大概也是月均一套的水平，香蜜湖三大豪宅的价格却都在稳步上涨，平均涨幅在5%-15%之间，而且是越大景观越好单价还越高！

　　 最后，在香蜜湖片区成交最活跃并不是这四大豪宅，而是香蜜湖的带“荔园小学+深高级”三大学位房：香域中央花园、翠海花园、港中旅一二期，这三大盘我们下期再聊。